Yatırımcı bir alıcıyla görüşmeye gittiğinizde "cap rate nedir?" sorusunu almak an meselesi. Bu soruyu boş geçmek ya da muğlak cevap vermek, danışman olarak güvenilirliğinizi zedeler. Oysa cap rate ve ilgili metrikler öğrenilmesi kolay, uygulaması çarpıcı araçlardır.
Bu rehberde cap rate'in ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve yatırımcı alıcılarla görüşmelerinizde nasıl kullanabileceğinizi adım adım açıklıyoruz.
Cap rate, NOI, GRM ve DSCR'yi otomatik hesaplayın. A/B/C yatırım skoru ile yatırımcıya net analiz sunun.
Hesaplayıcıyı Aç →Cap rate, bir gayrimenkulün finansmandan bağımsız yıllık getirisini ölçen orandır. Yani mülkü tamamen nakit aldığınızı varsayarak, işletme giderlerini düştükten sonra ne kadar getiri elde ettiğinizi gösterir.
Burada NOI (Net Operating Income) — yani Net İşletme Geliri — en kritik bileşendir.
Efektif brüt gelir ise brüt kira gelirinden boş kalma kayıpları çıkarıldıktan sonra kalan tutardır.
Bu iki kavram birbiriyle karıştırılır. Temel fark şudur:
| Özellik | Kira Getirisi | Cap Rate |
|---|---|---|
| Kapsam | Kira geliri / mülk fiyatı | NOI / mülk fiyatı |
| Giderler | Opsiyonel | Zorunlu dahil edilir |
| Kredi etkisi | Dahil edilebilir | Dahil edilmez |
| Kullanım | Bireysel yatırımcı | Kurumsal & profesyonel yatırımcı |
| Uluslararası standart | Hayır | Evet |
Cap rate, mülkün kendi performansını ölçer. Alıcının finansman yapısından bağımsızdır. Bu yüzden iki farklı yatırımcı aynı mülkü değerlendirirken cap rate üzerinden konuşabilir.
Mülk değerinin yıllık brüt kiraya bölümüdür. Hızlı karşılaştırma için kullanılır. Giderleri içermez ama çok sayıda mülkü hızla elemek için idealdir.
Kredili alımlarda NOI'nin yıllık kredi ödemesini kaç kez karşıladığını gösterir. 1.25 ve üzeri sağlıklı kabul edilir. Bankalar kredi onayında bu orana bakar.
Toplam işletme giderlerinin efektif brüt gelire oranıdır. Düşük OER, mülkün verimli yönetildiğini gösterir. Genellikle %35–50 arasında sağlıklı kabul edilir.
| Skor | Cap Rate | Amortisman | Yorum |
|---|---|---|---|
| A — Güçlü | %6 ve üzeri | ~17 yıl altı | Cazip yatırım, yatırımcıya güçlü sunum |
| B — Makul | %4 – %6 | 17–25 yıl | Değer artışıyla desteklenmeli |
| C — Zayıf | %4 altı | 25 yıl üzeri | Fiyat müzakeresi veya kira artışı şart |
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Mülk Değeri | 6.000.000 ₺ |
| Aylık Brüt Kira | 35.000 ₺ |
| Yıllık Brüt Gelir | 420.000 ₺ |
| Boş Kalma (1 ay) | −35.000 ₺ |
| Efektif Brüt Gelir | 385.000 ₺ |
| Aidat + Bakım + Sigorta + Vergi | −55.000 ₺ |
| NOI | 330.000 ₺ |
| Cap Rate | %5,50 |
| GRM | 14,3x |
| Skor | B — Makul |
Bu mülk B skorunda. Bölgede değer artışı beklentisi varsa ve fiyat müzakeresi mümkünse yatırım mantıklı. Değer artışı belirsizse daha güçlü bir alternatif aranmalı.
Portföyünüzdeki mülkü sunmadan önce cap rate'i hesaplayın. "Bu mülkün cap rate'i %5,5, skor B" demek, "iyi yatırım" demekten çok daha güçlüdür.
Aynı bölgede iki mülk var. Biri cap rate %4, diğeri %6,5. Rakamlar müşteriyi kendi kendine karar verdiriyor — sizi tartışmanın dışında bırakıyor.
Satıcı fiyatı yüksek tutuyorsa, cap rate'in C skora düştüğünü göstermek somut bir zemin yaratır. Duygusal değil, veriyle konuşursunuz.
Türkiye koşullarında %5–7 arası makul kabul edilir. %6 üzeri güçlü yatırım sayılır. Ancak bölge, mülk tipi ve değer artışı potansiyeli bu eşiği değiştirebilir.
Hayır. Cap rate finansmansız işletme getirisini ölçer. ROI (yatırım getirisi) ise finansman yapısını, değer artışını ve diğer nakit akışlarını da içerebilir.
Mutlaka değil. Düşük cap rate bazen yüksek değer artışı beklentisinin fiyata yansıması anlamına gelir. Önemli olan cap rate'i bölge ortalamasıyla ve değer artışı projeksiyonuyla birlikte değerlendirmek.
Cap rate, NOI, GRM, DSCR ve A/B/C yatırım skoru — ücretsiz, kayıtsız, anında sonuç.
Cap Rate Hesaplayıcı →